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2023-05-06 07:18

纽约的管制租金正在下降真的

本周,纽约市租金指导委员会(New York City Rent Guidelines Board)进行了初步投票,决定给租金稳定的租户史无前例地连续第10次下调实际年租金。

但彭博社等媒体的报道却不是这样的。彭博社的标题是“纽约市100多万套公寓可能面临高达7%的租金上涨”。这是两年租约的上限;一年期租约的涨幅区间为2%至5%,这意味着董事会在6月份做出最终决定时,涨幅最有可能是3.5%。

过去12个月,纽约大都会区的通货膨胀率为4.6%,因此我认为这相当于实际租金的下降。在过去的几十年里,这并不是董事会经常批准的事情,但最近肯定已经成为一种常态。

当你比较租金和消费价格的累计涨幅时,租金指导委员会自2014年以来的行为转变就更加明显了。自1970年以来,他们一直密切关注对方,但在过去几年里分道扬镳。

我想过用通胀数据和租金涨幅来构建一个假设的实际稳定租金图表,但考虑到美国人口普查局每三年进行一次的纽约市住房和空缺调查(最后一次调查因疫情而推迟)提供了自1996年以来实际稳定租金中位数的估计值,使用它似乎更好。

租金指导委员会批准的年度涨幅并不是稳定租金的唯一决定因素。房屋业主为改善房屋条件而提高租金也起到了一定作用,稳定公寓的组合也在不断变化。但是,从2005年到2014年,实际租金的显著上涨显然与租金指导委员会(rent Guidelines Board)在大多数年份批准的高于通胀的年租金涨幅有关,而自2014年以来的放缓——我猜,在今年进行的调查中,经通胀调整后的年租金涨幅将会下降——与此后低于通胀的年租金涨幅有关。

在设定年度加薪时,董事会应该考虑经济状况、业主运营成本和通货膨胀等因素。这就留下了很大的回旋余地,而且董事会是由市长任命的——尽管任期是交错的,所以一开始会有上届政府遗留下来的人——它的决定往往至少会在某种程度上回应市长的意见。2020年的情况确实如此,当时租金指导委员会(Rent Guidelines Board)的工作人员建议租金上涨2.5%至3.5%,纽约市长白思豪(Bill de Blasio)呼吁冻结租金,而租金稳定的租户得到了冻结。

租金指导委员会(Rent Guidelines Board)的数据显示,这在一定程度上导致了租金稳定公寓建筑的净营业收入在2020年下降了7.8%,在2021年下降了9.1%。从2004年到2017年,住房价格每年都在上涨,自1990年以来,扣除通胀因素,住房价格上涨了49.9%,到2021年,住房价格平均每月576美元。租金稳定显然不会导致房东破产,至少平均而言不会。

然而,这些数字不包括收购一栋建筑的成本,也不包括不把它拆了再盖一栋更大的,不把它改造成合作公寓或共管公寓,不把它从租金管制状态中移除的机会成本。后者在1993年至2019年期间是可能的,当时租金超过了一个门槛(2019年为2,774.76美元),公寓空置或租户收入高(2019年为20万美元或以上)。从1993年到2021年,尽管纽约市的住房总数量从300万套增加到360万套,但租金稳定或旧租金控制系统覆盖的公寓数量从110万套下降到约100万套,其中增加的主要是自住或空置单元。

对此的一种反应是,将减少租赁住房供应归咎于租金管制;另一种观点是,它需要变得更强大。纽约州立法机构在2019年采取了后一种做法,通过了一项法律,结束了对高租金公寓的放松管制,并对房东提高租金或将公寓转为其他用途的能力增加了其他限制。我很确定,这项法律对疫情期间纽约市场租金的大幅上涨负有一定责任。对于租金稳定公寓的租户来说,这可能是一个加分项,尽管有迹象表明,由于房东将稳定公寓挡在市场之外,这可能会让潜在租户的处境更加艰难。

我应该透露一下,我间接是纽约市的房东(我和妻子是合作协会的股东,该协会拥有我们的大楼和其中几套租金稳定的公寓)。此外,作为一名房主,我享受着一种最安全的租金控制形式——长期固定利率抵押贷款。我真的不嫉妒那些租金稳定的租客们休息一下,在过去的几年里,很多人都需要休息一下。

根据2021年住房和空缺调查,2020年纽约租金稳定租户的家庭收入中位数仅为47,000美元,而全市为60,550美元,自住单位为98,000美元(这些数字可能都受到大流行的影响)。虽然低工资工人在过去几年里的工资涨幅通常比其他人要大得多,但低收入消费者往往受到通胀的打击更大,因为他们的支出占收入的比例更高。

因此,至少就目前而言,将允许的租金涨幅控制在通货膨胀率以下是有一定道理的。但这仍然相当于削减了实际租金,这一事实需要在纽约有关监管租金的讨论中占据更大的比重。

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本专栏不一定反映编委会或彭博社及其所有者的观点。

贾斯汀·福克斯是彭博社商业专栏作家。他曾任《哈佛商业评论》的编辑主任,为《时代》、《财富》和《美国银行家》撰稿。他是《理性市场的神话》的作者。

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