纽约——三十年前，杰克·伯曼还是金融区的一名年轻股票经纪人，上班的时候，人行道上挤满了人，办公楼里也挤满了人，咖啡馆里也挤满了人。但当工作日结束时，街道变得如此荒凉，以至于很难找到一辆出租车。
伯曼回忆说:“下午5点或6点之后，这里完全是一个鬼城。”
相关:为什么“波士顿市中心如何复苏”取决于你说的是哪个市中心 布特但今天的情况并非如此。纽约证券交易所(New York Stock Exchange)周围的许多办公楼已经变成了豪华公寓和价值数百万美元的公寓，催生了一个社区，现在体现了“大苹果”的著名绰号:一座不夜城。
白天，街道上挤满了工人和游客，晚上则是居民。全食超市(Whole Foods Market)于今年1月开业，在那之前不久，Life Time健身中心也开业了。纽约一些最热门的餐厅和酒吧也在这里开了店，今年秋天一个新的表演艺术中心开业后，它们可能会变得更加繁忙。
trendlin《环球报》专栏作家拉里·埃德尔曼撰写的商业时事通讯，涵盖塑造商业和生态的趋势 在波士顿和其他地方。随着远程办公在波士顿和美国其他城市的市中心逐渐消失，商业房地产行业正在研究，这个世界上最著名的金融区是如何变成一个全天候的社区的，以及这种将办公楼改造成住宅的策略是否可以复制。
相关:波士顿探索co 将办公楼改造成住宅，但挑战重重简短的回答是肯定的，但如果以纽约为鉴，这将需要时间、金钱和税收减免。在波士顿，市中心的人流量大约是疫情前水平的一半，办公室空置率徘徊在20年来的最高水平，预计吴政府本周将推出激励措施，以推动办公室到住宅的转换。
曼哈顿下城的蜕变经历了一代人的时间，先是受到上世纪90年代初经济衰退的刺激，后来又受到2001年9/11恐怖袭击的影响。纽约市和纽约州的官员们决心重新利用废弃的办公大楼，并在世贸中心(World Trade Center)倒塌后启动纽约的复苏。
相关:波士顿的住宅区正在蓬勃发展，而市中心却在挣扎在民主党和共和党的几届市长和州长任期内，城市和州领导人推出了分区改革、税收激励和政府债券，为开发商提供低成本融资。这些措施代价高昂——对一个项目的分析显示，每个项目的成本为9.2万美元。但根据纽约市规划委员会(New York City Planning Commission)的一份报告，他们帮助将金融区约2000万平方英尺的土地改造成了约1.7万套住房。
纽约房地产委员会(Real Estate Board of New York)负责规划的高级副总裁、今年早些时候发布纽约市办公室再利用报告的工作组成员巴沙·格哈兹(Basha Gerhards)说，这只占纽约市庞大写字楼市场的一小部分，但这些项目对改变这个社区至关重要。
格哈兹说:“这很复杂，很昂贵，也不是什么灵丹妙药。”“但从社区振兴的角度来看，从住房危机和负担能力的角度来看，这是很重要的，也是稳定商业写字楼市场的一种方式。”
相关:随着远程办公的普及，波士顿的办公市场开始出现波动杰克·伯曼(Jack Berman)的家人在这一转变中发挥了重要作用。1997年，他的兄弟内森(Nathan)成立了一家公司，收购办公楼，并将其改造成公寓。杰克辞去了股票经纪人的工作，为他工作。
当时，曼哈顿下城的租户正在离开老旧的建筑——用商业房地产的术语来说，就是“B级”和“C级”房产——来到中城拔地而起的闪闪发光的摩天大楼。
内森·伯曼(Nathan Berman)专注于这些可以打折购买的老建筑。和其他开发商一样，吸引伯曼的不仅是便宜的价格，还有州和地方政府推动曼哈顿下城将办公楼改造为住宅的计划。
其中一项计划涉及对改造金融区建筑的开发商减免财产税。另一个重点是修改分区，使1977年以前建成的房产更容易改造。9/11之后，市政府和联邦政府提供了额外的奖励。
这些项目已经过期，但伯曼继续改造建筑，以至于纽约媒体称他为“改造之王”。如今，伯曼的Metro Loft Management公司已经建造了5000多套住房。该公司目前正在翻修第20栋和第21栋大楼。
相关:波士顿市中心的商店 新冠肺炎后，新冠病毒正在重新塑造自己伯曼说，虽然转换过程很昂贵，但它比从头开始建造便宜三分之一。它的速度也更快，与新建筑耗时数年相比，只需12个月。
在纽约证券交易所(New York Stock Exchange)旁边的布罗德街(Broad Street)，有一栋30层的Metro Loft大楼，在大约16个月的时间里完成了翻修。伯曼兄弟于2018年接手这处建于20世纪50年代的房产时，大部分时间都是空置的。
如今，这栋拥有533套出租单元的建筑被重新命名为“二十布罗德”(Twenty Broad)，并以“中世纪现代风格”(mid-century modern style)进行营销，采用橡木地板、意大利橱柜和石英台面。设施包括屋顶露台、游戏室、健身房和联合办公空间。地下室以前的保险库现在是一个台球室。
这座大楼迎合了富有的年轻专业人士——比如投资银行家。一套550平方英尺的一居室租金为每月4600美元(约合人民币4600元)，而且这栋楼几乎全部住满。
伯曼说:“到目前为止，我们已经做了一切有关转换的事情。“我们移动了电梯，打开了建筑物的庭院，打开了新窗户……我们在建筑物的顶部增加了建筑物。”
相关报道:一种“末日循环”的叙事席卷了旧金山。这对波士顿来说意味着什么。根据倡导组织纽约下城联盟(Alliance for Downtown New York)的数据，自2000年以来，曼哈顿下城的人口增加了两倍，达到约6.5万人。
今年春天，一座名为“华尔街一号”(One Wall Street)的超豪华共管公寓大楼竣工，这或许是该社区受欢迎程度的最可靠标志，该大楼也毗邻纽约证券交易所(New York Stock Exchange)。这座1931年的装饰艺术风格地标——曾经是欧文信托公司的总部，后来是纽约梅隆银行的总部——被称为该市最大的办公住宅改造项目，由麦克洛地产公司翻新，占地120万平方英尺。
一套俯瞰纽交所的一居室公寓售价约为210万美元。一套四居室住宅的售价约为1275万美元(约合人民币1275万元)。让华尔街一号与众不同的是一些非凡的设施:39层的露台和餐厅可以看到海港的自由女神像(Statue of Liberty)，一个室内游泳池可以看到天际线，乘坐电梯就可以到达全食超市(Whole Foods)。明年，巴黎春天百货公司(Printemps)计划在该大楼开设首家美国门店。
相关:切斯托意味着生意:我每天喝的健怡可乐说a 关于波士顿市中心的事曼哈顿还没有完成办公室到住宅的改造。这种混合式的工作场所已经给纽约的其他商业区带来了损失，尤其是中城(Midtown)，它仍然按照老金融区(Financial District)朝九晚五的节奏运行。市和州领导人再次讨论激励开发商改造建筑的计划。
在波士顿，Gensler设计公司最近更新了对未充分利用的办公空间的分析，这些空间可以被改造成住宅。通过对大约90栋建筑的抽样调查，该公司确定了300万至500万平方英尺的空间，主要位于从政府中心到罗斯菲茨杰拉德肯尼迪绿道的道富街走廊。
像纽约一样，波士顿可以成为为旧建筑注入新生命的领导者，利用该地区改造工厂和工业阁楼的经验，以及对保护历史和建筑的欣赏。
市长米歇尔·吴(Michelle Wu)需要放宽分区规则，让改造变得更容易，并提供激励措施，吸引那些对高昂的改造成本持怀疑态度的开发商。她的办公室在一份声明中证实，该市正在与开发商合作，并表示“即使是几个改造项目，也会在波士顿历史悠久的市中心建设一个24小时社区，产生很大的影响。”
相关:“24小时社区”:吴概述了让波士顿市中心恢复生机的计划然而，负担不能仅仅由市政厅承担。波士顿市中心不仅是城市的中心，而且是一个拥有近500万人口的大都市区，如果不是整个新英格兰地区的话。政府应该考虑自己的刺激方案，而私人部门也需要加快步伐。谁将成为波士顿的皈依之王(或女王)?
波士顿市中心的活力对每个人都很重要。没有每个人的参与，它的转变就不会发生。
Shirley Leung，商业专栏作家。可以通过shirley.leung@globe.com与她联系。
